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TDD House in Lapa

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A inspeção técnica a uma obra de reabilitação residencial em curso, na Lapa, exigiu mais do que uma leitura de acabamentos ou de execução em obra. Num contexto marcado por falta de confiança entre os intervenientes, informação fragmentada e acompanhamento remoto por parte de um investidor estrangeiro, a COLUNA entrou através de serviços de Technical Due Diligence e Design Management, construindo uma base objetiva de leitura da obra, clarificando o que estava corretamente executado, o que permanecia omisso e onde se concentravam os riscos técnicos, operacionais e de conclusão. O resultado foi uma plataforma de decisão clara, capaz de estabilizar o processo e devolver controlo ao cliente.

Localização Lisboa, Portugal
Perfis do Cliente Investidor Privado
Serviços Design Management, Technical due Diligence
Tipo de Ativos Residencial
Tipo de Intervenções Reabilitação em Curso
Área Bruta 245 m²
Investimento Não aplicável
Ano de início / Conclusão 2021
Estado Atual Concluído

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Principais Desafios
e Soluções Adotadas

O desafio inicial não era apenas técnico. O cliente acompanhava a obra à distância, sem domínio do enquadramento local e com confiança fragilizada nos agentes já envolvidos. A resposta da COLUNA passou por transformar a inspeção num instrumento de leitura objetiva da obra, criando transparência, linguagem comum e uma base técnica fiável para decisão.
O trabalho foi estruturado a partir de visita técnica, análise crítica dos trabalhos em curso e leitura sistematizada por capítulos, cobrindo coberturas, pinturas, pavimentos, instalações sanitárias, eletricidade, carpintarias, AVAC, sistema solar, cozinha e elementos exteriores. O relatório avaliou qualidade de execução, nível de conclusão e trabalhos em falta, independentemente da discussão sobre responsabilidades contratuais.
Um dos pontos centrais do trabalho foi separar o que estava genericamente bem executado do que permanecia incompleto, mal coordenado ou potencialmente problemático. O relatório concluiu que a obra apresentava, em termos gerais, execução aceitável e cerca de 85% de conclusão, identificando ao mesmo tempo frentes críticas ainda por resolver, como cozinha, ligação ao coletor público, remates de instalações e alguns elementos de segurança e acabamento.
Mais do que emitir um parecer técnico, a COLUNA estruturou uma base de continuidade. A leitura da obra, a priorização dos temas pendentes e a estimativa temporal de conclusão permitiram reorganizar o processo, reduzir ambiguidade e apoiar o cliente numa fase em que o investimento tinha perdido referências sólidas de controlo.

Serviços prestados

No âmbito de Technical Due Diligence, a COLUNA realizou a inspeção técnica à obra em curso, analisando a qualidade dos trabalhos executados, o grau de conclusão por especialidade e os elementos em falta ou por clarificar. O relatório foi estruturado segundo a lista de trabalhos do cliente, complementada por temas identificados pela própria equipa de inspeção como relevantes para a leitura global do investimento. Incluiu ainda uma estimativa do tempo necessário para a conclusão da obra, com base em experiência comparável e boas práticas de execução. Resultado: maior clareza técnica sobre o estado real da obra, os riscos remanescentes e o esforço necessário para a sua conclusão.
A partir desta leitura, a COLUNA passou a assumir um papel mais alargado de estabilização técnica do processo, funcionando como suporte de decisão para o cliente, memória técnica do investimento e ponto de continuidade num contexto marcado por desalinhamento entre os intervenientes. Este posicionamento reforçou a capacidade do cliente para interpretar prioridades, enquadrar responsabilidades e reorganizar o caminho de conclusão da obra. Resultado: recuperação de controlo sobre um processo desestruturado e criação de uma base técnica credível para decisões futuras.

Resultados /
Impacto para o Cliente

  • Clarificação objetiva do estado real da obra e do investimento
  • Distinção entre trabalhos aceitavelmente executados e omissões ainda críticas
  • Criação de uma linguagem comum entre cliente e restantes intervenientes
  • Maior capacidade de decisão para um investidor estrangeiro a acompanhar a obra à distância
  • Reforço da confiança na COLUNA como parceira técnica e elemento de estabilidade do processo
  • Base sólida para a reorganização técnica e contratual das fases seguintes

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