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Hotel Almirante Reis 13

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A reabilitação e adaptação de um edifício existente na Avenida Almirante Reis para uma unidade hoteleira com 30 quartos exigiu uma articulação contínua entre preexistências, programa hoteleiro, design de interiores, projetos de engenharia e execução em obra. A COLUNA acompanha o investimento através de Technical Due Diligence, Design Management e Integrated Design, assegurando a avaliação técnica das soluções, a coordenação entre disciplinas, o controlo das alterações e o desenvolvimento de propostas que permitam compatibilizar o projeto com as condições reais do edifício e com os objetivos operacionais da futura unidade hoteleira.

Localização Lisboa, Portugal
Perfis do Cliente Investidor Privado, Operador Hoteleiro
Serviços Design Management, Integrated Design, Technical due Diligence
Tipo de Ativos Hotelaria & Turismo
Tipo de Intervenções Ampliação, Reabilitação, Reconversão
Área Bruta 1.100 m² (Capacidade - 30 quartos)
Investimento 3.500.000 €
Ano de início / Conclusão 2025 / Em curso
Estado Atual Em processo

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Principais Desafios
e Soluções Adotadas

O desenvolvimento da obra evidenciou a necessidade de rever e consolidar várias soluções de projeto, em resultado da evolução do design de interiores, das instalações técnicas e das condições encontradas no edifício. A COLUNA promoveu a sistematização dos temas pendentes, a identificação das incompatibilidades e o acompanhamento das revisões necessárias, procurando assegurar que as decisões de projeto fossem clarificadas antes da execução das frentes de trabalho correspondentes.
A adaptação de um edifício existente a uma unidade hoteleira introduz condicionantes relevantes ao nível da organização dos espaços, das infraestruturas, das espessuras construtivas, dos vãos, dos tetos e da instalação dos equipamentos. A análise integrada incidiu sobre arquitetura, design de interiores, eletricidade, ITED, AVAC, redes de águas e esgotos, segurança contra incêndios, portas, elevador e monta-pratos, permitindo identificar interfaces críticas e orientar a definição de soluções compatíveis com a execução e com a futura operação do hotel.
A instalação do elevador, do monta-pratos e dos sistemas de AVAC exigiu a verificação das condições construtivas, das dimensões disponíveis, das estruturas de suporte e das interfaces com os restantes projetos. A COLUNA acompanhou estas matérias através da análise da documentação, de reuniões técnicas, de verificações em obra e do registo das ações necessárias antes da entrada dos diferentes instaladores.
A evolução do projeto e da obra originou trabalhos de modificação e propostas adicionais com impacto no investimento. Foi implementado um acompanhamento sistemático dos orçamentos, valores executados, saldos por fornecedor e trabalhos de modificação, distinguindo os trabalhos aprovados, não aprovados e pendentes de decisão. Esta informação permitiu reforçar a rastreabilidade das alterações e apoiar o operador hoteleiro na gestão técnica e económica do investimento.

Serviços prestados

No âmbito de Technical Due Diligence, a COLUNA realiza a análise da documentação técnica disponível, a verificação das condições existentes e executadas e a identificação de incompatibilidades, riscos e matérias que necessitam de esclarecimento ou desenvolvimento adicional. Resultado: Esta análise antevê possíveis problemas e caminhos críticos, por forma a minizimar o impacto da execução da futura unidade hoteleira.
O serviço de Design Management compreende a coordenação da informação produzida pelas diferentes disciplinas, o acompanhamento das decisões de projeto e a monitorização dos esclarecimentos necessários ao avanço da obra. A COLUNA assegura a articulação entre arquitetura, design de interiores, projetos de engenharia, equipamentos e execução, estruturando ações, responsabilidades e temas pendentes de forma a apoiar uma tomada de decisão atempada. Resultado: Este acompanhamento permite relacionar as condições reais do edifício com os projetos, as soluções propostas e os requisitos funcionais da futura unidade hoteleira.
Através de Integrated Design, a COLUNA analisa e desenvolve soluções que respondem simultaneamente às condicionantes do edifício, às exigências técnicas, ao programa hoteleiro e à viabilidade de execução. Este trabalho inclui a compatibilização de projetos e o desenvolvimento de propostas específicas para resolver interferências, preservar elementos existentes, ajustar infraestruturas e melhorar a integração entre os diferentes sistemas do edifício. Resultado: Uma base técnica e de coordenação integrada para apoiar a execução, controlar as alterações e preparar o edifício para a futura operação hoteleira.

Resultados /
Impacto para o Cliente

  • Maior controlo técnico sobre uma obra de reabilitação com múltiplas disciplinas e interfaces
  • Identificação antecipada de incompatibilidades entre projeto, preexistências e execução
  • Melhoria da coordenação entre arquitetura, design de interiores, projetos de engenharia e equipamentos
  • Maior rastreabilidade dos trabalhos de modificação e do respetivo impacto económico
  • Apoio estruturado à tomada de decisão do operador hoteleiro
  • Redução do risco de executar soluções sem informação técnica suficientemente consolidada
  • Reforço da adequação funcional e técnica do edifício à futura operação como hotel com 30 quartos

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