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Mosteiro Costa da Caparica

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Realização de uma Technical Due Diligence a um edifício habitacional remodelado, com o objetivo de suportar a decisão na transação imobiliária e aferir a aptidão do imóvel para uso como Alojamento Local. A análise incidiu sobre a conformidade legal e técnica, riscos de segurança e desempenho (arquitetura, estrutura e instalações), e resultou numa priorização objetiva de não-conformidades e numa estratégia faseada de correção, com foco na obtenção de Licença de Utilização.

Localização Costa da Caparica, Almada, Portugal
Serviços Technical due Diligence
Tipo de Ativos Reabilitação
Área Bruta < 450 m²
Investimento N/A
Ano de início / Conclusão 2023 – 2023
Estado Atual Concluído

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Principais Desafios
e Soluções Adotadas

Inexistência de Licença de Utilização e lacunas relevantes de projetos/peças aprovadas (arquitetura, estrutura e várias especialidades), aumentando o risco de não conformidades ocultas e retrabalho.
Não conformidades com impacto elevado na organização e dimensões internas (ex.: larguras de corredores, dimensionamento de escadas, compatibilização de instalações sanitárias) e requisitos de acessibilidade (necessidade de IS acessível). 
Identificação de condicionante crítica associada a vãos em confronto com edificação vizinha (ordem de grandeza de ~2,10 m quando a referência de análise aponta para 10 m), com impacto potencial na viabilidade do uso pretendido. 
Ausência de projeto e validação documental da estrutura; necessidade de confirmação do comportamento, incluindo observações de deformação de vigas metálicas e vibração em escadas exteriores.
Ausência de projeto e/ou Medidas de Auto-Proteção, e lacunas em meios de deteção/evacuação/iluminação de emergência para a utilização pretendida. 
Não conformidades transversais em drenagem (separação pluviais/esgotos), elétrica (instalação inacabada), ITED (rede inexistente), e energia (ausência de certificação e elementos de desempenho; vãos exteriores com fraco desempenho). 
Inserção em Área Urbana Consolidada e em faixa de salvaguarda a galgamentos/inundação costeira, relevante para risco e estratégia de exploração. 

Serviços prestados

  • Levantamento e leitura crítica de documentação disponível (incluindo elementos fiscais e enquadramento urbanístico). 
  • Visita técnica ao imóvel, com registo fotográfico e verificação “in situ” das condições de execução e desempenho. 
  • Identificação e classificação de não-conformidades por tipologia (ausente / deficiente / irregular) e por impacto (muito baixo a muito grave), cobrindo: Arquitetura, Estruturas, Abastecimento de Água, Drenagem, Acústica, Ventilação, Desempenho Térmico/Energia, SCIE, ITED, Instalações Elétricas e Gás. 
  • Definição de estratégia de intervenção por prioridades, orientada a viabilizar a exploração em AL e reduzir risco antes da entrada em operação. 
Resultado: o cliente passou a dispor de um diagnóstico técnico independente, com leitura de riscos críticos (licenciamento, segurança e conformidade) e um roteiro de próximos passos para viabilização da utilização pretendida.  Seleção de estratégia de intervenção e organização das ações por prioridade/impacto, com foco especial nos temas críticos (instalações elétricas e SCIE)
  • Elaboração do MQT / mapa de orçamento para apoiar a decisão e o planeamento do CAPEX, com cenários ajustados a limites de âmbito (operador vs. proprietário)
Resultado: o cliente passou a dispor de um diagnóstico técnico independente, com priorização objetiva de riscos e um instrumento financeiro (MQT) para planear intervenções e alinhar responsabilidades entre intervenientes.

Resultados /
Impacto para o Cliente

  • Redução de risco na decisão de aquisição/transação: identificação clara de bloqueios prováveis (licença de utilização, conformidades críticas de arquitetura/SCIE/estrutura) e dos temas com maior incerteza por falta de projeto.
  • Roadmap técnico para viabilização do ativo: recomendação faseada centrada em (1) obter Licença de Utilização com projetos e aprovações; (2) adaptar execução existente ao que vier a ser aprovado; (3) concluir correções e acabamentos após estabilização das
  • Priorização objetiva de intervenções: hierarquização dos componentes críticos (Arquitetura/Estruturas como mais críticos, seguidos de SCIE, elétrica e desempenho térmico), permitindo orientar CAPEX e timing de obra com foco em segurança e conformidade.

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